Hypothekenanleihe von Dr. Horst Werner Göttingen dargestellt und die Chancen zur Kapitalbeschaffung am Anleihemarkt beschrieben

Die Hypothekenanleihe ( auch Immobilienanleihe ) als Besicherungsinstrument für Investoren wird von Dr. Horst Werner (Göttingen) dargestellt und die Möglichkeiten zur Kapitalaufnahme am Finanzmarkt werden beschrieben. Dr. werner erläutert nachfolgend die Hypothekenanleihe als besichertes Investorenkapital und stellt auch die Voraussetzungen für eine BaFin-freie und prospektfreie Ausgabe einer Hypothenkenanleihe dar. Eine Hypothekenanleihe mit der Dr. Werner Financial Service AG ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) über den Kapitalmarkt mit einem Anleiheprospekt zur bankenunabhängigen Kapitalbeschaffung emittieren, ist neben allen Unternehmen mit Grundbesitz und insbesondere für Immobilienunternehmen und Bauträgergesellschaften eine zusätzliche Finanzierungsalternative zur Kreditfinanzierung. Hypothekenanleihen sind als Finanzinstrumente eine durch Grundschulden besicherte Sonderform der Schuldverschreibung zur Finanzierung von Immobilien und Bauträgerprojekte. Schuldverschreibungen ( = Anleihen, Bonds oder auch Rentenpapiere genannt ), Schuldscheindarlehen und partiarische Darlehen sind schuldrechtliche Verträge gem. §§ 488 ff, 793 ff BGB mit einem Gläubiger-Forderungsrecht ( "Geld gegen Zins" ). Anleihen sind deshalb nichts anderes als wertpapierorientierte Darlehen. Sie stellen bilanzrechtlich Verbindlichkeiten dar und werden mit einer Festverzinsung oder auch einer Mindestverzinsung plus Gewinnbeteiligung zur Unternehmensfinanzierung auf Zeit begeben ( Gewinn-Schuldverschreibung ). Die genannten Finanzinstrumente können mit einer Nachrangklausel bzw. einem Rücktritt hinter andere Gläubigeransprüche ( = Rangrücktritt ) versehen werden, so daß sie dann als sogen. "wirtschaftliches Eigenkapital" eingeordnet werden können.

Die Schuldverschreibung ( auch Anleihe genannt ) kann auch durch Hypotheken bzw. Grundschulden abgesichert werden, so daß man in diesem Falle von einer "Hypothekenanleihe" ( covered bonds ) oder von einem Pfandbrief spricht. Der Pfandbrief kann auch mit anderen Sicherheiten als Grundschulden, z.B. mit Forderungsabtretungen, belegt werden. Die Besicherung einer Anleihe mit Immobilien wird also "Hypothekenanleihe" genannt.

Die Hypothek bzw. Grundschuld wird zur Sicherung der Kapitalgeber in der III. Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Die Eintragung kann erstrangig oder nachrangig nach den besicherten Bankkrediten eingetragen werden. Es handelt sich hierbei um ein Pfandrecht an einem Grundstück. Als akzessorische Sicherheit ist die Hypothek vom Bestehen einer Forderung abhängig. Eine Hypothek kann als Buch- oder Briefhypothek oder auch als verbriefte Eigentümergrundschuld beim Amtsgericht eingetragen werden.

Die Buchhypothek wird ohne Zusatzurkunde im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefhypothek erhält der Gläubiger eine zusätzliche Urkunde, den sogenannten Hypothekenbrief. Dieser "Brief" hat Wertpapiercharakter. Er erleichtert die Übertragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek , da sie durch Zession ( = Abtretung ) und bloße Übergabe des Briefes unabhängig von Grundbuch übertragen werden kann. Als Berechtigter einer Hypothek kann der Anleihegläubiger eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Anleiheschuldner seine Pflicht zur Zahlung der Anleihezinsen nicht erfüllt.

Die Hypothek ist dementsprechend ein Sicherungsmittel. Der Begriff Hypothek kommt aus dem griechischen und heißt soviel wie Unterpfand. Das Grundbuch für die Eintragung befindet sich beim zuständigen Amtsgericht des verpfändeten Objekts. Ein Anleihegläubiger, der ein berechtigtes Interesse nachweist, kann eine Grundbucheinsicht beim Amtsgericht vornehmen. Das Grundbuch gibt zudem Auskunft, wer Eigentümer des Grundstückes ist und welche Lasten oder vorrangige Eintragungen sich auf dem Grundstück befinden. Da in der III. Abteilung des Grundbuchregisters alle Grundpfandrechte eingetragen werden, kann aus der laufenden Nummer der Eintragung der Vor- oder Nachrang des Sicherungsrechts erkannt werden.

Für die Hypothekenanleihe gelten keine speziellen gesetzlichen Vorschriften. Nach allgemein anerkannten Beleihungsprinzipien sind vom Herstellungs- oder Anschaffungswert vorsorglich Sicherheitsabschläge von 20% vorzunehmen. Und nach § 20 a Abs. 6 Kreditwesengesetz sind Gewerbeimmobilien von einem unabhängigen Sachverständigen einer jährlichen Bewertungs- und Werthaltigkeitskontrolle zu unterstellen. Wohnimmobilien müssen in dreijährigen Abstand durch Bewertung überwacht werden.

Hypothekenanleihen bzw. Schuldverschreibungen - gleich in welchen Ausprägungen - sind kapitalmarktrechtlich grundsätzlich Wertpapiere und zwar unabhängig davon, ob eine Verbriefung durch ein physisches Wertpapier stattfindet oder nicht. Die Bedeutung liegt deshalb für Anleihen darin, daß für die öffentliche Emission ( = Ausgabe und Angebot an Dritte ) von Anleihen ein bankenaufsichtsrechtlich genehmigter Wertpapierverkaufsprospekt erforderlich ist. Ohne Wertpapierprospekt dürfen lediglich 149 potentielle Anleger angesprochen bzw. beworben werden (= gesetzliche Eintrittsschwelle - siehe § 3 Abs. 2 Ziff. 2 WertpapierProspektGesetz - WpPG).

Bei einer Mindesteinlage ab Euro 100.000,- stellt das Wertpapierprospektgesetz die Ausgabe von (Anleihe-)Wertpapieren prospekt- und genehmigungsfrei, d.h. dass keine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines Wertpapierverkaufsprospektes besteht ( siehe § 3 Abs. 2 Ziff. 3 WpPG ). Hypothekenanleihen können also am Kapitalmarkt auch BaFin-frei angeboten werden. Ergänzende Informationen erteilt dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de .

Die Hypothek wird zur Sicherung der Kapitalgeber in der III. Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Es handelt sich hierbei um ein Pfandrecht an einem Grundstück. Als akzessorische Sicherheit ist die Hypothek vom Bestehen einer Forderung abhängig. Eine Hypothek kann als Buch- oder Briefhypothek oder auch als verbriefte Eigentümergrundschuld beim Amtsgericht eingetragen werden.

Die Buchhypothek wird ohne Zusatzurkunde im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefhypothek erhält der Gläubiger eine zusätzliche Urkunde, den so genannten Hypothekenbrief. Dieser "Brief" hat Wertpapiercharakter. Er erleichtert die Übertragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek , da sie durch Zession ( = Abtretung ) und bloße Übergabe des Briefes unabhängig von Grundbuch übertragen werden kann. Als Berechtigter einer Hypothek kann der Anleihegläubiger eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Anleiheschuldner seine Pflicht zur Zahlung der Anleihezinsen nicht erfüllt.