Immobilien unter Denkmalschutz im Sanierungsgebiet mit erhöhten Abschreibungen der Sanierungskosten zu hundert Prozent in zwölf Jahren

Über die Denkmalschutz-Abschreibung stellt der Staat durch steuerliche Förderung sicher, daß schützenswerte Gebäude und Baudenkmäler erhalten bleiben und saniert werden. Aus dem Erwerb von Denkmalschutzimmobilien kann also mit gewollter Unterstützung des Fiskus ein individuelles Steuersparmodell entstehen. Der Staat "steuert" mit den Steuern über abgabenpolitische Erleichterungen den Erhalt der Baukultur. Bei Denkmalschutzobjekten gibt es für Investoren und Immobilienunternehmen bei Fremdvermietung gem. § 7 i EStG höhere Steuervorteile, erläutert Dr. Horst Siegfried Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de ), als für private Kapitalanleger bei Selbstnutzung. Die steuerlichen Abschreibungsvorteile bei der Investition in ältere Wohnbauten, Altbauwohnungen oder in Gewerbeobjekte in amtlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten können den Anlegern und Selbstnutzern  neben der normalen Gebäude-AfA ergänzende Steuervorteile aus den Renovierungskosten bringen und führen zusätzlich durch Absetzungen zu abzugsfähigen Einkünften des Investors, die er mit seinen anderweitigen positiven Einkünften verrechnen darf. Diese steuerlichen Vorteile resultieren hauptsächlich aus möglichen erhöhten Abschreibungen gemäß §§ 7 h, § 7 i, § 10 f Einkommensteuergesetz ( EStG ); z.B. 9 % x 8 Jahre sowie anschließend 7 % x 4 Jahre auf alle bescheinigten Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bei fremdvermieteten Denkmalobjekten.

Der erhöhte steuerliche Vorteil ergibt sich aus der sogen. Sanierungsgebietsabschreibung ( nach § 7 h EStG begünstigter Kaufpreisanteil ). Die Steuervorschrift lautet "Bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich kann ein steuerpflichtiger Kapitalanleger bzw. Investor abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 EStG im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den weiter folgenden vier Jahren ( also insgesamt 12 Jahre ) jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen". Die anerkannten ( amtlich bescheinigten ) Sanierungskosten sind in der steuerlichen Regelung nach in § 7 i EStG für vermietete Baudenkmäler somit bis zu 100 % der Instandsetzungskosten festgelegt. Bei den nach § 10 f EStG zu eigenen Wohnzwecken genutzten Denkmalhäusern werden bis zu 90 % der Sanierungskosten steuerlich anerkannt. Wer als Erwerber die Wohnung selbst nutzt, kann zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Herstellungs- und Instandhaltungskosten abschreiben. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung unentgeltlich ( z.B an Familienmitglieder ) zu Wohnzwecken überlassen werden (§ 10f Abs. 1 Satz 4 EStG).

Voraussetzung für den Erhalt der Steuervorteile ist, dass der Eigennutzer oder Anleger die Altbaummobilie im Ursprungszustand erwirbt und anschließend selbst saniert. Es besteht auch die Möglichkeit, die Altgebäudesubstanz bzw. das Denkmalschutzobjekt von einem professionellen Bauträger oder Altbausanierer in Verbindung mit einem bereits ausgearbeiteten Sanierungs- und Modernisierungskonzept zu erwerben.

Bei Denkmalschutz-Immobilen gilt, dass nicht alle Modernisierungsaufwendungen von der Steuer abgesetzt werden können. Ohne Steuervorteil bleiben beispielsweise Aufwendungen für Außenanlagen. Steuerlich berücksichtigungsfähig sind alle Sanierungsarbeiten, die für eine "sinnvolle" Nutzung und den Gebäudeerhalt notwendig sind. Dazu gehören z.B.: der Einbau einer Heizung, Wärmeschutz-Fenster, Bad und Toilette.

Was gefördert wird, entscheidet die örtliche Denkmalschutzbehörde. Ihre Bescheinigung ist rechtsverbindlich. Das heißt, das Finanzamt kann die steuerliche Anerkennung nicht verweigern. Der Staat muss die Steuervergünstigungen gewähren. Der Denkmalschutz fällt unter die Kulturhoheit der Länder, deshalb hat jedes Bundesland sein eigenes Denkmalschutzgesetz.Um die steuerliche Anerkennung von Sanierungskosten zu erreichen, ist also eine Zusammenarbeit mit der jeweils zuständigen Denkmalschutzbehörde erforderlich. Diese Kooperation gestaltet sich meist unkomplizierter als angenommen. Im direkten Gespräch vor Ort am Objekt lassen sich die Fragen zu einzelnen Renovierungsmaßnahmen mitunter schnell klären. Der Denkmalschutzbeauftragte sieht es bei Interessenidentität mit dem Denkmalschutzeigentümer als seine Aufgabe, dass Gebäude, die ein Stadtbild prägen, erhalten bleiben und unterstützt deshalb jede private Initiative für sinnvolle Reparaturmaßnahmen.

Wichtig: Ein Denkmalschutzobjekt erwerben und gleich mit den Sanierungsarbeiten beginnen, ist steuerschädlich. Erst wenn die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorliegt, darf man mit der Sanierung beginnen und erhält die Steuervergünstigungen. Die Denkmalschutz-Abschreibung ist also stringend formalisiert und der Kapitalanleger muss bestimmte Abläufe einhalten, um die Steuervorteile tatsächlich zu erhalten.

Die erhöhten Absetzungen für Abschreibungen ( AfA ) können für die Gebäude ( ohne Grundstücks-Wertanteil ) in Höhe von gut 60 % der Anschaffungskosten der Altbauwohnungen und der Gewerbeeinheiten in Anspruch genommen werden. Die AfA für ältere Gebäude vor 1925 beträgt bis zu 2,5 % des Erwerbspreises abzüglich Grundstücksanteil. Die weiteren Finanzierungsaufwendungen des Käufers bzw. Kapitalanlegers sind grundsätzlich ebenfalls als Werbungskosten oder Betriebsaufwendungen steuerlich absetzbar, so dass sie die positiven Einkünfte steuerlich reduzieren.