Hypothekenanleihen, Secured Corporate Bonds und ABS-Anleihen zur Unternehmensfinanzierung für sicherheitsbewußte Anleger und Investoren

Hypothekenanleihen und ABS-Anleihen können als kapitalmarktorientierte Finanzinstrumente zur bankenfreien Unternehmensfinanzierung zur Zeichnung für sicherheitsbewußte Kapitalgeber emittiert werden . Eine Hypothekenanleihe zur grundbuchlichen Besicherung von privaten Investoren kann über den Kapitalmarkt mit einem Anleiheprospekt zur bankenunabhängigen Kapitalbeschaffung auch von kleinen, mittelständischen Unternehmen ausgegeben werden. ABS-Anleihen sind in gleicher Weise ein Finanzierungsinstrument, bei dem die Anleihe durch Sicherheiten ( meist Forderungsrechte oder mobile Wirtschaftsgüter ) unterlegt wird. Bei der Ausgabe von Hypothekenanleihen oder ABS-Anleihen sind das Kapitalmarktrecht und das Wertpapierprospektgesetz zu beachten. Die Anleihe als Schuldverschreibung ist grundsätzlich mit einer festen Verzinsung und einem festgelegten Rückzahlungstermin auszustatten.

Das Zahlungsausfallrisiko ist für Anleihegläubiger bei besicherten Anleihen – auch „Secured Corporate Bonds“ genannt - geringer. Tritt ein Zahlungsausfall ein, können die Anleihegläubiger das verpfändete Sicherheitsgut verwerten und aus den Verwertungserlösen als Versteigerungsgelder ihre Zahlungsansprüche befriedigen. Die Möglichkeiten zur Besicherung sind umfangreich und können individuell von jedem Unternehmen und für  jede Unternehmensschuldverschreibung speziell strukturiert werden. Besicherte Anleihen stoßen insbesondere im Wettbewerb um das Kapital bei den liquiditätsstarken institutionellen Investoren auf das gewünschte Anlageinteresse.

Die Hypothekenschuldverschreibung ist insbesondere für Unternehmen mit Immobilienvermögen ( z.B. eine Büro- oder Gewerbeimmobilie ), für Immobilienunternehmen und Bauträgergesellschaften eine zusätzliche Finanzierungsalternative oder auch Ergänzung zur Kreditfinanzierung. Hypothekenanleihen sind als Finanzinstrumente eine durch Grundschulden besicherte Sonderform der Schuldverschreibung zur Finanzierung von Investitionen, Immobilien und Bauträgerprojekte. Derart besicherte Unternehmensanleihen führen zu einem besseren Platzierungserfolg ( = Kapitalbeschaffungserfolg ). Schuldverschreibungen ( = Anleihen, Bonds oder auch Rentenpapiere genannt ), Schuldscheindarlehen und partiarische Darlehen sind schuldrechtliche Verträge gem. §§ 488 ff, 793 ff BGB mit einem Gläubiger-Forderungsrecht ( "Geld gegen Zins" ). Anleihen sind deshalb nichts anderes als wertpapierorientierte "Darlehen". Sie stellen bilanzrechtlich Verbindlichkeiten dar und werden mit einer Festverzinsung oder auch einer Mindestverzinsung plus Gewinnbeteiligung zur Unternehmensfinanzierung auf Zeit begeben ( Gewinn-Schuldverschreibung ). Einer Hypothekenanleihe kann z.B. auch durch eine Schiffshypothek ( Eintragung ins Schiffsregister ) unterlegt sein.

Die genannten Finanzinstrumente können auch mit einer Nachrangklausel bzw. einem Rücktritt hinter andere Gläubigeransprüche ( = Rangrücktritt ) versehen werden ( = Nachrang-Anleihe ), so dass sie dann bei der Bonitätseinstufung als sogen. "wirtschaftliches Eigenkapital" eingeordnet werden können, so Dr. Horst Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de ). Die Nachranganleihe bietet dem Investor weniger Sicherheit, da andere Gläubiger des Unternehmens vorrangig bedient werden müssen und die Nachranggläubiger ausfallen können.

Die Schuldverschreibung ( auch Anleihe genannt ) kann somit durch Hypotheken, Schiffshypotheken bzw. Grundschulden abgesichert werden, so dass man in diesem Falle von einer "Hypothekenanleihe" ( gedeckte Schuldverschreibung ) spricht. Die Anleihe kann auch mit anderen Sicherheiten als Grundschulden, z.B. mit Forderungsabtretungen belegt werden. Die Besicherung einer Anleihe mit Immobilien wird also "Hypothekenanleihe"; die Schuldverschreibungen mit Besicherung durch verpfändete Forderungsrechte oder mit mobilen Vermögenswerten über Finanzierungszweckgesellschaften werden "ABS-Anleihen" (Asset Backed Securities) genannt. Bei den strukturierten ABS-Anleihen verkaufen z.B. Unternehmen Forderungen ( z.B. Kreditansprüche ) an einen Sicherheitenpool einer Finanzierungszweckgesellschaft, die ihrerseits besicherte ABS-Anleihen am Kapitalmarkt ausgibt und die Emissionserlöse auf die anteilig beteiligten Unternehmen auszahlt. Auf diese Weise erhalten Unternehmen für die übertragenen Forderungsrechte frühzeitig liquide Mittel für anderweitige Investitions- und Finanzierungszwecke.

Bei Hypothekenanleihen wird die Hypothek bzw. Grundschuld zur Sicherung der Kapitalgeber in der III. Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Die Eintragung kann erstrangig oder nachrangig nach den besicherten Bankkrediten eingetragen werden. Es handelt sich hierbei um ein Verwertungsrecht an einem Grundstück. Als akzessorische Sicherheit ist die Hypothek vom Bestehen einer Forderung abhängig. Eine Hypothek kann als Buch- oder Briefhypothek oder auch als verbriefte Eigentümergrundschuld beim Amtsgericht eingetragen werden.

Die Buchhypothek wird ohne Zusatzurkunde im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefhypothek erhält der Gläubiger eine zusätzliche Urkunde, den sogenannten Hypothekenbrief. Dieser "Brief" hat Wertpapiercharakter. Er erleichtert die Übertragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek , da sie durch Zession ( = Abtretung ) und bloße Übergabe des Briefes unabhängig von Grundbuch übertragen werden kann. Als Berechtigter einer Hypothek kann der Anleihegläubiger eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Anleiheschuldner seine Pflicht zur Zahlung der Anleihezinsen nicht erfüllt.

Die Hypothek ist dementsprechend ein Sicherungsmittel zugunsten von finanzierenden Kapitalgebern. Der Begriff Hypothek kommt aus dem griechischen und heißt soviel wie Unterpfand. Das Grundbuch für die Eintragung befindet sich beim zuständigen Amtsgericht des verpfändeten Objekts. Ein Anleihegläubiger, der ein berechtigtes Interesse nachweist, kann eine Grundbucheinsicht beim Amtsgericht vornehmen. Das Grundbuch gibt zudem Auskunft, wer Eigentümer des Grundstückes ist und welche Lasten oder vorrangige Eintragungen sich auf dem Grundstück befinden. Da in der III. Abteilung des Grundbuchregisters alle Grundpfandrechte eingetragen werden, kann aus der laufenden Nummer der Eintragung der Vor- oder Nachrang des Sicherungsrechts erkannt werden.

Die Hypothekenanleihe ist nicht speziell gesetzlich geregelt. Anhaltspunkte für die Bewertung von Immobilien sowie die Beleihungsgrundlagen bietet das Pfandbriefgesetz, dass jedoch ausschließlich für Kreditinstitute gilt. Nach den dort dargelegten, strengen Beleihungsprinzipien sind vom Herstellungs- oder Anschaffungswert vorsorglich Sicherheitsabschläge von 40% vorzunehmen. Und nach § 20 a Abs. 6 Kreditwesengesetz sind Gewerbeimmobilien von einem unabhängigen Sachverständigen einer jährlichen Bewertungs- und Werthaltigkeitskontrolle zu unterstellen. Wohnimmobilien müssen in dreijährigem Abstand durch Bewertung überwacht werden.

Hypothekenanleihen bzw. Schuldverschreibungen - gleich in welchen Ausprägungen - sind kapitalmarktrechtlich grundsätzlich Wertpapiere und zwar unabhängig davon, ob eine Verbriefung durch ein physisches Wertpapier stattfindet oder nicht. Die Bedeutung liegt deshalb für Anleihen darin, daß für die öffentliche Emission ( = Ausgabe und Angebot an Dritte ) von Anleihen ein bankenaufsichtsrechtlich genehmigter Wertpapierverkaufsprospekt erforderlich ist ( Billigung durch die BaFin gesetzlich vorgeschrieben ). Ohne Wertpapierprospekt dürfen lediglich 149 potentielle Anleger angesprochen bzw. beworben werden (= gesetzliche Eintrittsschwelle - siehe § 3 Abs. 2 Ziff. 2 WertpapierProspektGesetz - WpPG).

Bei einer Mindesteinlage ab Euro 100.000,- stellt das Wertpapierprospektgesetz die Ausgabe von (Anleihe-)Wertpapieren prospekt- und genehmigungsfrei, d.h. dass keine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines Wertpapierverkaufsprospektes besteht ( siehe § 3 Abs. 2 Ziff. 3 WpPG ). Hypothekenanleihen können also am Kapitalmarkt auch BaFin-frei angeboten werden. Ergänzende Informationen erteilt dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de  .

Die Hypothek wird zur Sicherung der Kapitalgeber in der III. Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Es handelt sich hierbei um ein Pfandrecht an einem Grundstück. Als akzessorische Sicherheit ist die Hypothek vom Bestehen einer Forderung abhängig. Eine Hypothek kann als Buch- oder Briefhypothek oder auch als verbriefte Eigentümergrundschuld beim Amtsgericht eingetragen werden.

Die Buchhypothek wird ohne Zusatzurkunde im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefhypothek erhält der Gläubiger eine zusätzliche Urkunde, den so genannten Hypothekenbrief. Dieser "Brief" hat Wertpapiercharakter. Er erleichtert die Übertragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek , da sie durch Zession ( = Abtretung ) und bloße Übergabe des Briefes unabhängig von Grundbuch übertragen werden kann. Als Berechtigter einer Hypothek kann der Anleihegläubiger eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Anleiheschuldner seine Pflicht zur Zahlung der Anleihezinsen oder seine Rückzahlungspflicht des Anleihekapitals nicht erfüllt.  Interessenten erhalten weitere kostenlose Informationen über die Ausgabe von Unternehmensanleihen und die Erstellung von Unternehmensanleiheprospekten mit und ohne BaFin von dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de bei entsprechender Anfrage.