Prospekfreie grundschuldbesicherte Darlehen erfordern die Grundstücksbewertung, die Mitbesitzeinräumung am Stammbrief und einen notariellen Verwahrauftrag an den amtierenden Notar - von Dr. jur. Horst Werner

Beim grundschuldbesicherten Darlehen nach § 1 KWG sind bei mehreren beteiligten Anlegern die Mitbesitzeinräumung am Grundschuldbrief und ein wirksamer notarieller Verwahrauftrag an den amtierenden Notar erforderlich, worauf  Dr. Horst Werner

( www.finanzierung-ohne-bank.de ) nochmals aufmerksam macht. Die zur Besicherung der Kapitalanleger erforderliche Mitbesitzeinräumung am Stammbrief ( zur Begründung einer Gesamtgläubigerschaft ) setzt eine wirksame notarielle Abtretung von Grundschuldteilbeträgen voraus. Dies bedingt zunächst, dass überhaupt ein Grundschuldbrief ( als Stammbrief ) ausgestellt wurde und dem amtierenden Notar zur Mitbesitzeinräumung vorliegt. Der Grundschuldbrief gilt als sogen. Stammbrief, der von dem Notar als unparteiischem Dritten zur wirksamen Verwahrung zur Verfügung stehen muss. Ein wirksamer Verwahrauftrag des Grundschuldbriefs als Orderschuldverschreibung ( siehe § 1 Abs. S. 2 Nr. 1 Kreditwesengesetz ) setzt wiederum gem. den §§ 62, 57, 54e BeurkG einen schriftlichen Verwahrauftrag an den beurkundenden, amtierenden Notar als Verwahrer voraus, worauf die BaFin bereits im Dezember 2018 ) hingewiesen hat. Das Unternehmen darf den Grundschuldbrief als Stammbrief, der ein Wertpapier darstellt, nicht selbst verwahren, da es damit das Depotgeschäft ( als unzulässiges Bankgeschäft ) betreiben würde.

Die öffentliche Platzierung von grundschuldgesicherten Darlehensgeldern von privaten Kapitalanlegern setzt kapitalmarktrechtlich keine vertraglich bestimmte Zweckbindung und auch keine Bonitätsprüfung des Grundstückseigentümers voraus, sondern erfordert lediglich die Einhaltung der Wertgrenzen des deutschen Immobilienobjekts. Kapitalmarktrechtlich muss sich die Grundschuldbesicherung mit Brief zugunsten der Kapitalgeber also im Rahmen der nachzuweisenden Bewertung des Grundstücksobjekts bewegen. Der Wert-Nachweis kann gegenüber der BaFin durch einen zeitnahen Kaufvertrag über die Immobilie oder durch ein Sachverständigengutachten geführt werden. Die Qualitätsgüte der Kapitalanlage wird also durch den Wert der Immobilie, aber nicht durch eine Bonitätsprüfung des Immobilieneigentümers selbst oder durch eine Bonitätsprüfung des Eigentümer-Unternehmens nachgewiesen.

Als verbotenes Einlagengeschäft bestimmt das Kreditwesengesetz ( KWG ) in § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 unbedingt rückzahlbare Gelder, wenn der Rückzahlungsanspruch nicht in Inhaber- oder Orderschuldverschreibungen ( = (Teil-)Grundschuldbrief ) verbrieft wird. Geschieht die Sicherung dadurch, dass für die Anleger keine (Teil-)Grundschuldbriefe ausgestellt werden, sondern nur eine Anspruchsabtretung und nur der Mitbesitz am Stammbrief durch einen Notar eingeräumt wird, so ist zusätzlich erforderlich, dass auf das Widerspruchsrecht des jeweiligen Grundstückseigentümers aus den §§ 1155, 1160 BGB verzichtet und der Verzicht ins Grundbuch eingetragen wird. Weder der verwahrende Notar noch das Unternehmen dürfen bei der Beantragung einer Zwangsvollstreckungs-Urkunde durch einen Anleger Zurückweisungsrechte haben. Weitere Informationen erteilt Dr. jur. Horst Werner unter der Mailadresse dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de bei entsprechender Anfrage.