Blog von bankenfreie-finanzierungen

Die Dr. Werner Financial Service AG konzipierte erstmalig am deutschen Kapitalmarkt für ein Immobilienunternehmen  grundschuldbesicherte Genussscheine mit einem Volumen von € 10 Mio. zur Investition in Immobilien im Rhein-Main-Gebiet. Der Hypotheken-Genussschein wurde von Dr. jur. Horst Siegfried Werner von der Dr. Werner Financial Service AG ( http://www.finanzierung-ohne-bank.de ) als eigenständige Anlageform auf Eigenkapitalbasis entwickelt und detailliert zum Vorteil für Unternehmen und Anleger für den Beteiligungsmarkt ausgearbeitet.

Der Hypotheken-Genussschein ist abgeleitet aus der bekannteren Hypothekenanleihe. Hypothekenanleihen sind als Finanzinstrumente eine durch Grundschulden besicherte Sonderform der Schuldverschreibung zur Finanzierung von Unternehmen. Schuldverschreibungen ( = Anleihen, Bonds oder auch Rentenpapiere genannt ), und Schuldscheindarlehen sind schuldrechtliche Verträge gem. §§ 488 ff, 793 ff BGB mit einem Gläubiger-Forderungsrecht ( "Geld gegen Zins" ). Anleihen sind deshalb nichts anderes als „wertpapierbeschaffene Darlehen“ mit einem Zinsversprechen und einer Laufzeitabrede. Sie stellen bilanzrechtlich Verbindlichkeiten dar und werden mit einer Festverzinsung oder auch einer Mindestverzinsung plus Gewinnbeteiligung ( = Gewinnschuldverschreibungen ) zur Unternehmensfinanzierung auf Zeit begeben. Die genannten Finanzinstrumente können mit einer Nachrangklausel bzw. einem Rücktritt hinter andere Gläubigeransprüche ( = Rangrücktritt ) versehen werden, so dass sie dann als sogen. "wirtschaftliches Eigenkapital" eingeordnet werden können.

Der Hypotheken-Genussschein kann dagegen als bilanzrechtliches Eigenkapital ausgestaltet werden und gleichzeitig den Kapitalgeber besichern. Der Hypotheken-Genussschein bringt somit nicht nur Liquidität ins Unternehmen, sondern verbessert gleichzeitig Bonität und Rating des emittierenden Unternehmens. Somit ist der Hypotheken-Genussschein ein hervorragendes Finanzierungsinstrument zum Vorteil für beide Vertragspartner. Auf diese Weise können Immobilien zu einer liquiden Sachanlage gewandelt werden. Die Grundschuldbesicherung kann sowohl bei der Hypotheken-Anleihe als auch beim Hypotheken-Genussschein erstrangig oder im zweiten Rang nach der Bankenfinanzierung erfolgen.

Die Schuldverschreibung ( auch Anleihe genannt ) und auch das Genussrecht ( als eine Unterart der Anleihe ) kann also durch Hypotheken bzw. Grundschulden oder sonstige Forderungsrechte abgesichert werden, so dass man in diesem Falle von einer Hypothekenanleihe ( covered bonds ) oder von einem Pfandbrief spricht. Der Pfandbrief kann auch mit anderen Sicherheiten als Grundschulden, z.B. mit Forderungsabtretungen, belegt werden. Die Besicherung einer Anleihe mit Immobilien wird also "Hypothekenanleihe"; die Besicherung mit mobilen Vermögenswerten "Pfandanleihe" oder "Pfandbrief" genannt. Während aber die Schuldverschreibung immer eine Verbindlichkeit darstellt, kann das Genussrecht mit Gewinn- und Verlustbeteiligung als Eigenkapital konzipiert werden.

Die Hypothek bzw. Grundschuld wird zur Sicherung der Kapitalgeber in der III. Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Es handelt sich hierbei um ein Pfandrecht an einem Grundstück. Als akzessorische Sicherheit ist die Hypothek vom Bestehen einer Forderung abhängig. Eine Hypothek kann als Buch- oder Briefhypothek oder auch als verbriefte Eigentümergrundschuld beim Amtsgericht eingetragen werden. Die Buchhypothek wird ohne Zusatzurkunde im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefhypothek erhält der Gläubiger eine zusätzliche Urkunde, den sogenannten Hypothekenbrief. Dieser "Brief" hat Wertpapiercharakter. Er erleichtert die Übertragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek , da sie durch Zession ( = Abtretung ) und bloße Übergabe des Briefes unabhängig von Grundbuch übertragen werden kann. Als Berechtigter einer Hypothek kann der Anleihegläubiger eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Anleiheschuldner seine Pflicht zur Zahlung der Anleihezinsen nicht erfüllt.

Bei einer Mindesteinlage ab Euro 50.000,- stellt das Wertpapierprospektgesetz die Ausgabe von ( Genussschein-)Wertpapieren prospekt- und genehmigungsfrei, d.h. dass keine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines Wertpapierverkaufsprospektes besteht ( siehe § 3 Abs. 2 Ziff. 3 WpPG ). Es kann also auf einen BaFin-Prospekt und ein BaFin-Billigungsverfahren verzichtet werden. In der rein praktischen Platzierung kommt man jedoch schon aus Haftungs- und Vertrauensgründen ohne ein umfassendes Beteiligungs-Exposé über den begebenen Hypotheken-Genussschein nicht aus. Zudem wird der Emittent mit einer hohen Einmaleinlage ab Euro 50.000,- in breiten Anlegerkreisen nur begrenzten Erfolg haben. Der Hypotheken-Genussschein eignet sich also vornehmlich zur Platzierung unter institutionellen Investoren und vermögenderen Anlegern.